En medio de sus enconadas diferencias, Grupo Empresas Bern (GEB) y Costa del Este Town Center, S.A. (o Grupo Town Center) han coincidido en algo: el laudo arbitral que condenó al primero a pagar $85.8 millones en daños, costas e incumplimientos en la construcción del centro comercial Town Center debe ser “corregido”.

Ambos grupos en discordia, socios en aquel centro comercial en Costa del Este, han presentado sendas solicitudes de corrección al tribunal integrado por los árbitros Adán Arnulfo Arjona (presidente), Narciso Arellano Moreno y Jaime Mora, del Centro de Conciliación y Arbitraje de Panamá (CeCAP). La Prensa pudo conocer el contenido de ambos escritos.

Si bien los fallos arbitrales son “finales, obligatorios y vinculantes”, sí admiten la presentación de recursos de corrección y de interpretación.

Aunque fue favorecido en el arbitraje, Grupo Town Center -conformado a su vez por las sociedades Inversiones Panamá Viejo y Townshare, representadas por Casimiro López Arango y Alberto Motta Page, respectivamente- comunicó al tribunal arbitral que hay un “error de cálculo” en el total que GEB debe pagar en daños, costas e incumplimientos, específicamente en el rubro relacionado al hotel.

Los árbitros ordenaron a GEB pagar $85.8 millones a Grupo Town Center, pero este monto incluye $8 millones “en concepto de compra de superficie ocupada por el hotel que pertenece a Costa del Este Town Center, S.A.”.

El propio laudo reconoce que Bern no tiene derechos sobre el terreno y las mejoras del hotel.

Si se restan los $8 millones equivocadamente atribuidos, la cifra correcta que debe pagar GEB es $77.8 millones. De esa cantidad, $7.5 millones corresponden a costas y gastos del proceso de arbitraje, que se extendió por casi un año y medio.

La solicitud escrita de Town Center tiene seis páginas. La de GEB, en tanto, tiene 21 e incluye varios aspectos: también se refiere al tema del hotel, pero además reclama porque se le ha ordenado que pague $3.5 millones por equipos y materiales adicionales incluidos en el presupuesto de construcción. Esa cuantía incluso es superior a la solicitada por Grupo Town Center, que en su demanda había pedido $1.5 millones por este rubro.

Bern también protesta porque aunque los abogados de Town Center (la firma Fábrega Molino) presentaron las facturas que sustentan sus honorarios y gastos, el tribunal utilizó una tabla de tarifas del Colegio Nacional de Abogados que, según GEB, corresponde a la jurisdicción ordinaria y, por tanto, no aplica en un proceso arbitral.

GEB también expresó su inconformidad porque el tribunal le ordenó reembolsar poco más de $102 mil de impuesto de inmueble y $786,677 por las cuotas de mantenimiento del PH. Al respecto, señala que la obligación de pagar el impuesto de inmueble es exclusivamente del propietario (es decir, Grupo Town Center) y las cuotas de mantenimiento se generan a partir de la expedición del permiso de ocupación, “y como quedó evidenciado, la estructura del hotel no cuenta con permiso de ocupación”, señala el escrito de corrección que presentó GEB, a través de la firma Figueroa Broce Abogados.

Pero la más “trascendental” de todas las aclaraciones es la que tiene que ver con los “aportes con fondos propios que habría hecho HB Holding, empresa vinculada a todas las sociedades que integran GEB. Se supone que desembolsó $13 millones a Constructora TECE, empresa del Grupo Bern que construyó el centro comercial. Figueroa Broce solicita se le aclare en qué parte del laudo se toma en consideración la existencia de dicha deuda.

Aunque los árbitros negaron las pretensiones monetarias de GEB (el grupo pedía una cuantía de $61.1 millones), sí destacaron que Grupo Town Center debía reconocer y respetar todos los derechos que la asisten como accionista minoritario de la sociedad Costa del Este Town Center Group. No obstante, esto no fue incluido en la parte resolutiva del laudo, por lo que piden que eso también sea corregido.

Bern también solicita aclarar la condena respecto al presupuesto excedente para ejecutar el proyecto y que se considere que los socios habían acordado una nueva fecha para la entrega de la obra. En 2018, se calculó que la construcción del centro comercial costaría casi $194 millones.

Aunque se recoge el testimonio de dos peritos que declararon que a Mercadeo y Análisis Integral, S.A. (Maisa) -una sociedad que es parte del grupo Bern- se le adeuda comisiones como comercializadora del centro comercial por $5.5 millones, el laudo no ordena a Grupo Town Center atender ese pago.

Los árbitros ahora tienen 10 días para resolver las solicitudes de corrección. Una vez resuelto, la única acción que cabe es una demanda de nulidad ante la Sala Cuarta de Negocios Generales de la Corte Suprema de Justicia (CSJ), como dicta el artículo 66 de la Ley 131 de 2013, que regula el arbitraje en Panamá. En esa demanda solo se pueden invocar causales de forma, que no están relacionadas con la controversia o materia que haya sido resuelta mediante el arbitraje.

Un tribunal arbitral acaba de condenar al Grupo Empresas Bern (GEB) a pagar $77.7 millones en concepto de daños, costas e incumplimientos en la construcción del centro comercial Town Center, en Costa del Este.

El mismo tribunal también negó un reclamo presentado por GEB para que sus socios en el centro comercial le traspasaran una finca valorada en $19.5 millones sobre la cual se levanta un hotel que está casi terminado, así como comisiones por venta de locales comerciales, entre otras cosas. En total, GEB reclamaba una cuantía de $61.1 millones, pero no recibirá nada.

De este modo se intenta poner fin a un conflicto que enfrentó a dos poderosos grupos empresariales del país: por un lado GEB, un puñado de empresas manejadas por el ingeniero Hermán Bern y su hijo José Manuel Bern, y por el otro la sociedad Costa del Este Town Center Group, S.A., conformada a su vez por Inversiones Panamá Viejo, S.A. y Townshare, S.A., representadas por Raimundo Casimiro López Arango y Alberto Motta Page, respectivamente.

La decisión está contenida en un laudo de 241 páginas firmado el 24 de mayo pasado por el tribunal arbitral integrado por el exmagistrado de la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo, Adán Arnulfo Arjona (presidente), y los abogados Narciso Arellano Moreno y Jaime Mora, del Centro de Conciliación y Arbitraje de Panamá (CeCAP). Los tres árbitros fueron seleccionados de común acuerdo entre las partes.

Originalmente, los dos grupos eran socios a partes iguales, según consta en un acuerdo de accionistas (SHA, por sus siglas en inglés) pactado el 24 de octubre de 2013, para la construcción de un proyecto inmobiliario comercial sobre tres fincas en Costa del Este, valoradas en $28 millones. Las fincas eran controladas por las familias López y Motta. El aporte de GEB sería de $28 millones, en “especie”.

Posteriormente, Luzeo Corporation, una sociedad representada por Hermán Bern, dio en garantía la mitad de sus acciones en virtud de un préstamo que le otorgó Townshare. Al no cumplir con los términos del referido préstamo, se ejecutó la garantía, de tal modo que como accionistas de Costa del Este Town Center Group quedaron Luzeo, con 25%; Townshare, con otro 25%, e Inversiones Panamá Viejo, con 50%.

Hasta el 3 de julio de 2023, el presidente de Costa del Este Town Center Group fue José Manuel Bern.

El tribunal observó que entre 2013 y 2018, el control administrativo de todo el proyecto estuvo a cargo de los Bern: José Manuel, como presidente de Costa del Este Town Center Grupo, y su padre Hermán, como presidente de Luzeo. Esta situación originó circunstancias que, por cinco años, “no favorecieron el desempeño de actuaciones independientes” entre ambos grupos, según el tribunal arbitral. Como ejemplo está que ni siquiera se conformó un comité ejecutivo, en el que se suponía que debían estar cuatro directivos: dos por parte de GEB y dos por el grupo de Town Center, es decir, los Motta y los López.

Discrepancias

Los desencuentros entre los socios empezaron cinco años después de la firma del SHA, en 2018, por la gestión en la administración, construcción, comercialización y venta del proyecto. La mayoría de estas tareas, hasta entonces, fueron asumidas por GEB y sus empresas afiliadas. Costa del Este Town Center Group alegó que se ejecutaron obras y se adoptaron decisiones sin la aprobación de su junta de accionistas o su junta directiva, como estaba consignado en el acuerdo pactado en octubre de 2013.

Alberto Motta Page y José Manuel Bern.

Ese fue el caso, por ejemplo, de la construcción de un hotel, que GEB hizo sin consultar y que no estaba incluido en el plan maestro aprobado por los accionistas. Tampoco estaba contemplado en el contrato de construcción suscrito con Constructora Tece, S.A. (una subsidiaria de empresas Bern). Posteriormente, Herman Bern reconoció, en un correo electrónico enviado a Stanley Motta en el año 2017, que fue él quien adoptó la decisión de construir el hotel, porque consideraba que era un “asset” del mall, “más que un negocio”.

‘Partes relacionadas’

En el proceso arbitral se acreditó que José Manuel Bern firmó el contrato de construcción con Tece el 2 de diciembre de 2013, aunque entonces no era el representante legal del grupo. Tampoco había sido autorizado por la junta de accionistas ni la junta directiva de Costa del Este Town Center Group. En tanto, en nombre de la constructora firmó Juan Carlos Muñoz, “un empleado del grupo Bern”.

Aunque GEB, en su demanda, afirmó que Constructora Tece fue creada exclusivamente para la ejecución del centro comercial, hay informes periciales aportados por la contraparte que indican que también realizó obras en otras locaciones (como el hotel Playa Bonita), que al 31 de diciembre de 2022 sumaban $17.9 millones.

El proyecto, originalmente presupuestado en $186.1 millones, terminó costando $212.6 millones. Y el área de construcción, que debía ser de 182,744 m2, se elevó a 206,350 m2.

La conciliación fallida

En abril de 2022, las partes se sometieron a un proceso de conciliación, pero, ante la imposibilidad de dirimir sus diferencias, en noviembre de ese mismo año pasaron al siguiente nivel: el arbitraje. GEB demandó a Costa del Este Town Center Group y viceversa.

Luego de escuchar a las partes, testigos, abogados y peritos, los árbitros Arjona, Arellano y Mora rechazaron todas las pretensiones de GEB y, en cambio, le condenó a pagar $77.7 millones por el incumplimiento de sus deberes societarios, conforme fue pactado en el acuerdo de accionistas de octubre de 2013, así como de sus obligaciones como administrador del proyecto, daños causados por la construcción y negligencia en la comercialización de los locales del centro comercial. De esa cantidad, $7.5 millones corresponde a costa y gastos.

“El tribunal arbitral ha podido constatar el cúmulo de incumplimientos en que incurrió Grupo de Empresas Bern en cuanto a sus obligaciones como administrador del proyecto, inobservancia inexcusables del SHA, falta de obtención de autorizaciones de la junta directiva de Town Center para la contratación de servicios, entre otras”, señala el laudo.

En cuanto al hotel, el tribunal declaró que el terreno y las mejoras pertenecen “en su totalidad” a Grupo Town Center, “y que Grupo Empresas Bern no tiene derechos sobre ello”.

El laudo arbitral se fundamenta en la Constitución, los códigos de Comercio y Civil de Panamá, la Ley 131 de 2013 (que regula el arbitraje comercial) y el reglamento de arbitraje del CeCAP.

© Presentado por: Town Center Costa del Este